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房地产创新需要在三大背景下进行突破
来源:(www.rdyjs.com)  【中国人民大学在职研究生招生信息网】  发布时间:2015-07-23

全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生女士认为,当前的房地产行业要想实现在弱平衡下的创新发展,必须清楚我国当前的三大背景国情。

当今我们处在一个聚变的时代,中国的经济已经进入了一个深度的结构调整期,房地产经济面临很多的挑战,拉动经济的三驾马车在转化负荷,互联网经济改变了游戏的规则,金融、互联网和科技,夹持了这一轮的结构挑战和格局,那么在当前经济形势之下房地产是怎样的。

背景一:房地产投资占比下降。在2007年到2015年的宏观经济在2015年有一个比较大的变化,城镇人均收入的增幅超过了GDP,很多事情在这样一个新的情况之下,原来的人均收入的增长速度是低于GDP的时间比较多,现在又高于了。这就形成的一些背景,这些背景是经济结构调整,一个非常重要的和房地产密切相关的就是投资占比下降,聂海胜认为,当投资占GDP的比重达到巅峰以后,各个国家的经济增长会下降,有日本、美国、韩国、中国,中国投资的增长占GDP的比重达到巅峰期之后GDP一定会下降,现在从两位数变到一位数的7%,这个正常是因为原来投资占比太多。所以我们现在进入的GDP的下降的趋势,今年可能在7%和7.5%之间徘徊。整个经济形式之下,我们房地产的投资,6月份到了5.7%是相当低了,整个城镇固定资产是2.5%。这是一个常态,也是一个现实,对整个固定房地产投资形成下拉,下拉到12.5%,投资占GDP的比重下降。当它下降的时候出现一个什么情况,对比各个国家的情况,美国、德国、日本的最终消费在2013年都在70%到80%之间,相当高,消费占GDP的占比达到70%—80%,中国在50%之间,这个空间就是一个换档空间,当投资下降,消费一定要顶上去,否则经济没有办法维持7%的增长。

背景二:我国消费增长空间巨大。经济新常态,或者说是房地产的正常思维,必须考虑保证中国的经济增长在7%,GDP的增长在7%左右的时候,靠投资,我们现在只有百分之五点几的增速,怎么拉动得上去,但是消费有很大的增长空间,可以从50%到70%这样一个占比的空间。需要从这个角度来考虑问题,来考虑转型或者是目前这次会议的主题可能更加重要。

背景三:中国家庭收入的结构比例快速发生了变化。我国进入小康,甚至进入中等富裕国家之后,肯定是富裕的阶层和中等的阶层的占比增加,有增长空间的原因是因为整个家庭收入的结构变化很快,要面对这个考虑问题。

聂梅生女士认为,消费成为未来中国经济增长的动力,在这种情况之下,房地产要支配住整个经过的大势,房地产这一轮怎么打破弱平衡,有两点一定要抓住,一个是房地产与金融的密切关系,一个是触金,一个是触网,李克强总理讲互联网+,一手触金,一手触网,而且要结合在一起,才能走出弱平衡。对于房地产和互联网+的一些思考,原来讲房地产比较习惯于按照一个链条来讲,房地产的产业链是怎样的,我们所研究的对象最基层的是企业,每个都是一个行业,行业之下,它最基本的是企业,我们在任何地方谈到房地产,谈到的都是企业。以前我们国家发展是以投资作为主导,或者是以工业作为主导的这么一个趋势,消费是第三驾马车,是由服务业作为主导,是服务业来主导消费,由房地产转到服务业为主导的思路是比较困难的,服务业是什么呢?服务业面对的不是企业,面对的最下面的对象是人,这个就不太一样了。我们在行业做了20年,原来在政府,现在在商会,我们现在很多房地产企业讲服务,讲o2o,说到底是服务于人流的、人群的各种各样的需求,做不好这一点,线上的功夫都会付诸东流。我们要转变这样的思想,最终转变到服务业,服务到人,这才是最基本的。


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