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房地产创新必须突出社区服务和养老地产两手抓手
来源:(www.rdyjs.com)  【中国人民大学在职研究生招生信息网】  发布时间:2015-07-23

全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生女士认为,当前的房地产行业要想实现在弱平衡下的创新发展,可将社区服务和养老地产作为两个抓手,并通过互联网拓展服务空间。

这是聂梅生在出席20日召开的博鳌•21世纪房地产论坛第15届年会上作出上述表述的。以下为聂梅生的相关演讲实录:

我想目前来讲,我们做了两件事情,而且已经进入了实践的阶段,第一件事情,我们认为在目前的情况之下,在弱平衡的情况之下。我们怎么样打破弱平衡,有两个抓手,第一个抓手就是社区服务,昨天我也搜了一下,社区服务这件事情其实看你怎么做,如果一下子进入到社区当中去,而且进入到由政府的最层管理组织者,社区居民委员会,这是一条路,如果这条路走得不合适的话,和我们的房地产企业中间的距离是很大的,而且进入到泥流入海的这么一个局面去。我们房地产企业自己有物业管理公司,有它的重资产部分及有会所的部分。

这部分如果抓住了,就是说我们开发企业自己自管物业,起码大型的开发企业有几十个,全国的开发企业当中自己有物业管理公司,有会所的,有社区服务中心在里面的,是相当大的一个数,有几千个,上万个,我们为什么不把这个抓手抓起来,这个部分和国家重点支持的社区强老、居家养老密切结合的,社区养老和居家养老出台了很多支持性的政策,而且力度是很大的,我们往往在它的圈外,我们为什么不把这件事情出来起来,我们有会所,有物业公司,我们不过申请养老服务中心,申请一堆民非,去享受国家的政策,没有人去盖一个社区养老中心,我们不需要盖一个,把它植入就可以了。通时和O2O和互联网金融结合起来,我们往往对这种消费型的互联网金融不熟悉,我们只熟悉投资性的,现在互联网金融在房地产业界还是放在怎么样在网上销售,还是在重资产,而不是在终端的这部分,延伸这部分的服务,如果这样的服务真正进入了服务业,而且盘活了房地产开发商手里多年的睡眠资产,就是会所这部分延伸,这件事情是我们的抓手,我们商会会加大力度和地方政府一起,和开发商一起把这件事情做起来,这是利国利民的,符合中国的方向。

第二件事情,很多开发商已经开始做,叫做养老地产,这件事情大概做了三、五年了,这是非常非常困难的一件事情,因为我觉得还是思路有问题,所以第二件事情叫做机构养老。这件事情从商会来讲,可能提前做了5年,从2009年开始做标准等等的,到现在开始进入了示范阶段,我们第二个抓手已经起步,而且起步阶段得到了国家的支持,得到了国家的政策性的机构,得到了开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑这些机构的支持,现在已经开始有了自己的示范工程和自己基金,已经开始走下去了,我想这两件事情是我们在转型当中的一个姿态,也是一个实践,愿意和大家进行分享。

抓手之一是社区服务与社区养老相结合,这样可以把我们的一条路和社区养老和社区服务相结合,再提供合格的社区服务的基础上,在我们自己的平台上拓展O2O的增值性的服务,这样和我们国家现在做互联网O2O的一些互联网的企业,可以紧密地握手。我们现在和他们一开始是竞争,你搞电商,影响了我们的商业地产当中的销售,商业地产当中的购物综合体这一部分,大量的客户到了网上购物,我们原来跟他们竞争,后来可以自己做,我们可以和他们一起走好这条路,这条路是很大的市场,而且是现成的平台,只需要整合,我们自己的抓手就是社区服务和社区养老相结合,会得到政府的支持。

第二个抓手就是互联网+在养老产业当中应用试点,我们过去的三年当中,五年以前在开始做这个表针,三年以前开始策划,我们做了一个清朋华友,是一个学院式养老,它的指导思想和顶层设计是这样的,以服务作为项目的核心价值,以轻资产运营打造项目的软实力,寻求一个全球性的学院式养老,引入了一个双零要素,做养老产业千万注意双零,一个是土地成本趋近于零,第二个是融资成本趋近于零,大家进入了这个平台,差不多达到了双零。同时在这个双零的基础之上,引入渠道的资源整合进来之后降低成本,提高性价比,土地成本趋近与零、融资成本趋近于零,建造成本和运营成本达到最低,性价比达到最高。

操作模式就是互联网+的模式,用平台操作,我们做学院式养老需要一个校友平台,各个学校毕业的校友留校的,65岁到85岁区间的人在中国大量存在,他们需要老平台。我们利用互联网,互联网金融当中我们组织了一个双重的众筹,我们形成了很多渠道支持这个平台。比如海外资金,绿色服务等等。所以涵盖的运营服务有这些,比如这个会所,我们已经建了一个旗舰店在北京,这就是一个清朋会所的实景,我们欢迎大家来考察这个,这个会所是我们商会机构养老的一个孵化器,这个孵化器第一个已经破壳,已经建成,欢迎大家去。

这是我们的老年大学,我的书院,有国内最知名的一些教授在里面,都经常在讲课,形成了针对学院式养老的客户群,学院院士养老的范围和老年大学的升级版,我们大量引入了国际上的方向,云医疗,全程地健康管理系统,我自己的健康自己说了算,我们把老人的健康交给医院,自己做整个的大数据,有全科医生,有绿色通道,甚至可以和国际上的专家进行视频的会诊,这个已经落地,大胆地植入,一些名医院已经陆续落户,都已经形成了协议,把全世界、全中国的优质医疗能够共享。设计咨询就不多说了,我们商会有很多的设计咨询单位,轻资产怎么驾驰持机构养老。再看渠道资源怎么驾驰,现在渠道资产已经触网、触金了,我们有绿色建筑工业化,和社区服务O2O,今天潘军在坐的,社区O2O做得非常风生水起,我们有不动产基金,甚至在国外投资的,现在陆续加入的有很多,比如食品配送,在触网已经非常成功了,我们愿意给你们做老年机构、老年社区、社区养老的配送。我刚才讲第一个抓手,不用自己去做厨房配送等等,用不着,现在这一块在互联网当中已经非常发达了,我们只要把它引入到社区养老和居家养老就可以了,把渠道引入进来,进行整合,就像拼图一样拼进来、嵌入进来就可以了。这是物品采购,这是住宅产业化,这是社区O2O我把它嵌入进来就可以了。像清华、北大、人大等等一些优秀的退休教师,有几万,比我们年轻的还有十几万,在全国有上千万离退休的学者和教师,我们做机构养老的时候,为什么选择学院式养老,这群人比较愿意接受机构养老,不会因为自己住在养老机构会丢人,或没有面子,这些人很多是空巢家庭,由于其知识结构造成了他可以接受机构养老,基本上住进来了75岁不到80岁之间我自己在做的机构里住了大概8个月,我的年龄大概在65岁到75岁之间,我知道他们需要什么。

这就是我们的旗舰店,一共是5栋高层,每栋是300户,以供是1500户,我们现在再往前推的时候不需要做这么大,最合适的机构式养老在美国和国外可以管得了的大概300户到500户,再大不是一个机构可以管得了。现在这件事情已经整合了触网这一块,同时触金的产业准备整合的,我们希望每年打造5个,今年报名的就不止5个了,可以看出来机构养老对于房地产开发企业,盘活了现在的资产,转型利用国家的政策,我们最近在大连有一些项目,转型做养老,政府有补助,我们为什么不去盘活已经建成了睡眠资产,我们现在还没有开盘的,或者开盘之后定位不对的,为什么不去转型到国家支持的项目当中去。

我们现在把这两项项目放在一起,我们机构养老,最后做4050个,现在延伸的社区养老这部分不是这么多了,当时做的时候比较保守,可能是400500家社区养老中心,昨天有几位,像副会长,企业家们报了一下,可能我们开发商,大型的开发商管理的物业这部分服务的人口,一个开发商就是10万、20万,我觉得400家到500家是可以的,一定比这个更大,机构养老为中心,辐射社区养老,房地产在转型和重构当中,在我们国家的机构养老和社区养老,以及社区服务,因为社区养老和社区服务天然走到一起,一定会天然发挥作用,我们在投资当中拉动GDP,在消费当中仍然拉动GDP的消费。

这个模式就是怎么样触网,怎么样触金,如果把这个模式看懂了,都可以看懂了,金融这个模式做得很干净,可操作。就是两个圈,上面就是金融这一块,我们怎么建立养老社区,有一个投资管理公司,或者是基金管理公司,就是红颜色的,有一个基金,这个基金采用的是集体合伙资金,也就是众筹,20倍,每一家只出1000万,我们第一期募集2亿,第二期募集2亿,一够是四个亿,对下投资只投资基金的10%,其他的全部由LP来撬动,LP当中植入一个非常重要的,和美国不一样,和当前房地产不一样的,我们做了一个客户众筹,客户众筹这一块为什么一定要做,因为老年人到了60岁以上不能做按揭,我们用不了银行按揭的杠杆,我们改成了客户的众筹,这样来做。这部分解决了入住的客户,同时提前锁定了资金,这部分是要还的,至于是还100%,还是70%80%,美国不教客户众筹,或者是叫保证金,或者是叫会员制,我们按照成本来测算,需要100万才能进来,给一套房子,是还他85万,还是100万,开发商都可以算,把客户锁定,把建设资金锁定,这一块可以覆盖天然的成本,我们金融机构和互联网机构做众筹。

另外最后部分,国家的政策性的机构,是指定的一些机构,一些银行支持这种政策性贷款,就比较便宜,资金成本已经便宜,直接做债券融资,上面就是怎么建这个项目,大概40%50%,这个符合房地产开发的做法,我们在中国房地产当中做不到,我们可以把融资成本做得非常低,如果政策成本贷款是比较低的,再加上是众筹就是提前众筹的,财务成本可以是负的,双零,土地成本为零,融资成本趋近于零,这是金融的板块。另外一个板块,轻资产这部分,平台资源、运营资源、渠道资源,通过一个平台管理公司植入基金,通过基金给项目,这部分提高性价比,降低你的开发成本,这两个加持以后是一手触网,一手触金我做社区养老服务中心也是用这个模式来做,这个现成的物业在那儿放着,不需要再去买地了。

这个投资运营模式已经非常清楚了,我有项目可以投资集体基金,我有渠道可以投资,两边一投资,这个众筹比较容易完成,投资汇报绝对不是10%了,大家可以算。这样一个模式形成了,形成了之后比较容易懂,一手触网,一手触金,很多的开发企业,投资企业,一些渠道资源,比如规划设计的整合,电商的整合,O2O的整合都积极通过平台资源,有的是通过项目资源进来。

最后形成了一个非常简单的商业模式一个系列菜单,只需要点就可以了,我有资源,我有轻资产,我有渠道,我有钱,我想进资金,我就是冲着你去上市的时候去收购,你有这些动可以进入这个平台,这是两个协会组织打造的平台,是为整个行业服务的,相对来说是比较开放的。菜单就点好了,要不要众筹,要不要低成本贷款,要不要模块建筑,要不要云医疗,同时整合了行业的轻资产,整合了行业的资源。

现在这个,我给大家说两句,为什么这个众筹可以形成,我们算了一下现在做的项目,它就是一个双零项目,地价和融资都是零,就是精装修的,我们做了测算,做了财务模式,如下像现在养老地产的做法,我盖完了房子之后再持有,通过它的运营的利润来汇报,你的投资回收期在11年,现在所谓养老地产的做法。如果不是这样,把金融渠道放进去,现在渠道还没有放进去,只是把众筹这部分放进去,一撬动,有了新杠杆,投资回报率在3.6亿元,现在做的是后众筹,开发之后众筹,开盘1.5年,前期回报都已经回来了,投资回报很短,看你怎么做商业模式。如果按照以前开发商养老地产的模式,只有12.14%,大家不会做的,如果换一个思路,双零等等,会到21.98%,可以做。我们怎么样在新的弱平衡的情况之下走出去,应该是很好地来闯出去,大家互相交流,这样一个模式,你的基金部分有PE投资人可以对接资本市场,当然最重要的是管理平台,也就是轻资产的平台可以整体上市。因为学子养老的平台是持有的,如果全国有4050个学子养老的项目是持有的,最后整个的运营的模式是详尽的,经过5年和6年之后这部分是整个可以走REITs的,是可以退出的,最后重资产这部分可以通过REITs这条路走出去。


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