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我国现阶段房地产金融存在的问题及对策
来源:(www.rdyjs.com)  【中国人民大学在职研究生招生信息网】  发布时间:2016-06-23

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。   

房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响,目前我国房地产业正处在转型升级阶段,正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱,因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。下面我们来说一下我国房地产金融发展过程中存在的主要问题,并为解决我国房地产金融的发展过程中存在的这些问题,提出相关对策与建议。   

 一、房地产金融的特征   

  房地产金融是为房地产服务的,主要存在于房地产开发、销售等相关环节当中,通过信用与货币等方式进行融资。其主要有以下3个特征:1.房地产金融融资期限比较长。由于房地产项目开发的周期比较的长,工程建设过程中可能会发生很多的不确定因素,因此使用资金的周期相对比较长;2.房地产金融融资的金额相对大。房地产个人以及购买商品房的消费者均没有一次性付款的实力;3.房地产金融债权相对可靠。由于房地产是我国典型的不动产财产,相对于其他商品而言,其保值增值和抵抗通货膨胀的能力是比较的强,因此,很多金融机构比较倾向于向开发商提供资金担保,从而从提供的信贷业务中获得稳定投资的回报。   

  二、我国房地产金融发展过程中的主要问题   

  (1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性   

我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说,没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标,该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前,我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策,形成了"一管就死、一放就乱"的乱象现状。   

  (2)风险集中一级市场,二级市场发展缓慢   

  在我国房地产金融一级市场,房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说,目前,我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来,我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形,导致了在我国房地产二级市场当中,银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去,使得银行的金融风险可控度不断在降低。   

  我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。20051215日,建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后,就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制,阻碍了房地产的融资渠道,二级市场中的资本的流动性无法得到提高,加重了一级市场的风险程度。   

  (3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系   

  目前我国有不少政府部门从不同角度上,各自的职能上对房地产进行监管,如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式,其应变市场的能力滞后,监管体系效率十分低下。另外,我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构,专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来,我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。   

  三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议   

  (1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向   

  实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作,也就是我们平时说的"影子经济"。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆,落实依靠房地产发展带动其转型升级,最终促进房地产健康、持续发展。   

  (2)实行我国"双线并行"的房地产政策   

  建议政府执行"双线并行"的房地产政策,困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决,而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭,政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求,同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者,应由市场根据供需平衡关系进行处理,政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡,逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。   

  (3)改革房地产金融市场,创建多元化的融资渠道   

  我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场,加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变,促进证券市场的快速发展。   

  当前,我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响:第一,企业由于自身实力达不到上市的条件,第二受到国家宏观政策调控影响,监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展,可尝试使用差别化政策措施,提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道,可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。   

  (4)完善房地产金融法律体系和监管机制   

  首先,应从立法的角度上加快法制建设的进程,国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨,通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次,应形成分业监督管理的机制,形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强,在办事流程上无缝对接,在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后,加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是,加强对预警系统的风险的监管力度。三是,加强信息不对称与道德风险的监管。 


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